Kostnad är en av de viktigaste egenskaperna för ämnet för en civilrättslig transaktion. Vilka är dess symtom? Hur klassificeras värden? För vilket syfte i affärs- eller fastighetsbranschen beräknas de relevanta indikatorerna och med vilka metoder?
Vad är kostnad och värdering
Innan vi studerar värdetyperna och de medföljande grunderna för dess klassificering kommer vi att bestämma vad det representerar. Det finns många kriterier som gör att hon kan ge en entydig beskrivning bland världen och ryska ekonomer. Bland de mest populära är: kostnad är summan av pengar som ställs som ett villkor för en transaktion i processen för interaktion mellan ämnen av civilrättsliga relationer vid uppskattad tidpunkt för överföring av äganderätt eller andra mekanismer för att använda objektet. I sin tur är begreppet ”värdering” förknippat med en mekanism för att bestämma det aktuella beloppet.
Aspekter av utvärdering
Utvärderingsobjekten kan vara fastigheter, tjänster, transport, hushållsartiklar, immateriell egendom - allt som föreskrivs i civilrätten som ett möjligt ämne för transaktioner som involverar individer och juridiska personer. Förfarandet i samband med fastställande av det monetära värdet, av vilket överföring från ett ämne av rättsliga förbindelser till en annan är grunden för överföring av äganderätt, utförs med metoder som erkänts av båda parter. De kan också erbjudas av tredje parter, men med förbehåll för överenskommelse med de viktigaste deltagarna i transaktionen.
Dessa eller andra typer av värde på varor, egendom eller tjänster kan bestämmas, beroende på arten av det rättsliga förhållandet, på parternas begäran eller på grund av lagens krav. Så till exempel i fastighetstransaktioner är användningen av värderarnas tjänster i många fall obligatorisk för att registrera fastighetsrättigheter.
Bedömningsmetoder
Utvärdering, liksom till exempel bestämning av värdetyp, kan genomföras inom ramen för olika tillvägagångssätt. I ryska affärspraxis finns det tre huvudsakliga: lönsamma, jämförande och kostsamma. Låt oss överväga deras väsen.
Inkomstmodellen innebär användning av metoder som bygger på beräkningen av de uppskattade intäkterna från den nya ägarens eventuella användning av värderingsobjektet - till exempel hyra. Den jämförande modellen innebär att man studerar siffror som karaktäriserar typen av fastighetsvärde för vissa objekt, med indikatorer på andra som är mycket lika med avseende på grundläggande egenskaper. Till exempel granskar en värderare som bestämmer lämplig monetär indikator för en lägenhet som regel befintliga erbjudanden på fastighetsmarknaden. Inom ramen för kostnadsmodellen beräknas möjliga kostnader som är nödvändiga för att hålla objektet i rätt funktionellt skick. Om, till exempel, en person köper en traktor, bör den utvärderingsexpert som hyrs in av honom, vid fastställandet av kostnaden för denna typ av transport, ta hänsyn till de potentiella kostnaderna för reparation av utrustning.
Kostnadsresultat
Så snart typerna av fastighetsvärde analyseras och motsvarande bedömning ges, kan dess resultat användas som riktlinje för att fastställa transaktionens slutpris. Eller för andra ändamål - till exempel vid ingående av ett försäkringsavtal, beviljande av ett lån, försäljning av en aktie osv. Låt oss överväga vilka värdetyper som skiljer sig vid bedömningen av olika objekt av ryska experter. Och också hur relevant information kan användas i praktiken.
Kostnadsklassificering
Vilka typer av värde för detta eller det bedömningsobjektet kännetecknas av moderna experter? Det finns många klassificeringskriterier. Tänk på en av de modeller som är vanliga bland ryska ekonomer.
Det innehåller särskilt marknadsvärde. Detta är priset, vars värde fastställs vid tidpunkten för värdering av objektet, under förutsättning att det är tänkt att säljas i ett konkurrenskraftigt segment. Det vill säga förutsättningarna för att bestämma rätt värde är tillgången på offentlig information om principerna för prissättning av varorna, frånvaron av betydande externa (reglerande) faktorer som påverkar priset.
Det finns ett investeringsvärde i modellen som beaktas. Dess indikatorer identifieras för att ge information till personer som är intresserade av att investera i ett visst objekt. I vissa fall kan investeringsvärdet sammanfalla med marknadsvärdet. Men detta är inte alltid fallet. Ibland, samtidigt som investeringen, beräknas också objektets restvärde. Dess värde uttrycker det troliga beloppet för möjliga intäkter på det faktum att återförsäljningen av transaktionens ämne.
Det finns ett matrikkelvärde. Syftet med dess etablering är att registrera objektet i ett visst statligt eller branschregister med efterföljande användning av information i de relevanta uttalandena. Som regel talar vi i det här fallet om att beräkna skatter. Matrömsvärdet är vanligtvis lägre än marknaden om vi talar om fastigheter eller ungefär lika med det.
Det finns också något som försäkringsvärde. Det handlar om att beräkna mängden betalningar enligt ett försäkringsavtal. I vissa fall beräknas även ersättningskostnaden för ett objekt samtidigt. Detta händer till exempel om motsvarande avtal med försäkringsbolaget inte innebär monetär ersättning, utan att föremålet bringas till sitt ursprungliga funktionsläge vid skada eller misslyckande.
Således undersökte vi de fyra typerna av värden som är vanligast i den ryska ekonomiska skolan, liksom flera kompletterande till dem. Denna lista är naturligtvis inte uttömmande. Det finns privata typer av marknadsvärde, liksom investeringar eller matriser, som rör egenskaperna hos objekt med olika, som tillval, juridisk status. Nu vänder vi oss till studien av essensen av objekt för vilka motsvarande parameter beräknas i aspekten av praktisk betydelse.
Värdering av företag
Naturligtvis finns det många specifika typer av objekt i förhållande till vilket värde som bestäms. Bland de mest förekommande i ryska affärspraxis är företag och fastigheter. I det första fallet utvärderas hela företagets tillgångar, förvaltningsprinciper och vinstgenererande aktiviteter. Innan du studerar värdet på företaget kommer det att vara användbart att fastställa de mål som står inför ämnet för motsvarande bedömning.
Varför bestämma kostnadsparametrarna för ett företag? Det första alternativet här är utsikterna för att sälja företaget. Företagets ägare kan besluta att göra en annan sak, men innan det är fördelaktigt att överföra strömmen i händerna på en annan ägare. Dessutom kan en affärsbedömning göras för att förbättra kvaliteten på företagsledningen, identifiera eventuella brister i ledningssystemet. Ett annat alternativ är att locka investerarnas uppmärksamhet om det inte finns tillräckligt med rörelsekapital, eller om företaget har satt uppgiften att expandera marknaden, vilket leder till att det finns behov av ytterligare medel. Företagsvärdering kan genomföras när du ansöker om ett lån - det är som regel det som fungerar som riktlinje för att fatta beslut om att bevilja ett lån av en bank.
Verksamhetsvärderingar
Vilka typer av värde är involverade i värderingen av företag? Vilka principer används oftast här? De viktigaste typerna av värden som är tillämpliga på värderingen av företag är marknad och investeringar. Enligt vissa experter, med tanke på möjligheten att köpa ett företag, är det tillrådligt för en partner att fokusera på den andra riktningen i analysen av relevanta framtidsutsikter. Eftersom ett typiskt ”marknadspris” för ett företag är en indikator som inte alltid talar tydligt om ett företags utvecklingspotential. Men om vi talar om att identifiera det exakt, kan de grundläggande principerna för beräkning av nödvändiga siffror baseras:
- genom att jämföra tillgängliga indikatorer med de som är karakteristiska för andra marknadsaktörer, - studien av företagets konkurrensfördelar;
- på den subjektiva visionen för experterna som gör bedömningen;
- studien av påverkan från externa faktorer.
Om vi talar om att bestämma ett investeringsvärde för ett företag kan samma principer tillämpas, men utöver dem är det också tillåtet att använda ett antal andra:
- modellera beteenden hos enheter som är involverade i verksamheten (faktorer påverkan);
- beräkning av lönsamhet (ökning av marknadsvärdet över tid).
Specifika indikatorer på värde kan tillfredsställa en potentiell köpare av ett företag eller en investerare, beroende på vad som är den uppskattade storleken på investeringarna i verksamheten och vilka utsikter de har för deras avkastning. I många fall kan investeringen ha ett kreditinnehåll. Värdet på den möjliga vinsten bör inte bara skilja sig från noll utan också säkerställa betalning av ränta till banken. Ytterligare riktlinjer för investerares beslutsfattande, inte räknar indikatorer som återspeglar ett företags marknad och investeringsvärde, kan inkludera:
- företagens uppskattade hållbarhet (förmågan att generera inkomster under lång tid);
- korrelation mellan återbetalningsperioder med konkurrerande företag (kanske är det mer lönsamt för en investerare att investera i ett annat företag och för köparen att förvärva det);
- nivå av förtroende mellan partner.
Dessa kriterier kan vara mycket subjektiva. I affärspraxis är därför marknadens och investeringsvärdet för ett företag viktiga parametrar, men inte alltid viktiga.
En annan möjlig faktor är kostnaden för de typer av arbete som är förknippade med att utvärdera verksamheten för investeringar eller ett eventuellt köp. Om studien av företaget kan åtföljas av betydande investeringar som inte innebär verklig vinst (till exempel att kontakta externa experter, revisorer och analytiker), är det troligt att investeraren eller potentiella köpare av företaget föredrar att inte handla med ett visst företag.
Fastighetsvärdering
Det kommer att vara användbart att studera vilka typer av fastighetsvärde som är, liksom vilka tillvägagångssätt som används för att bedöma det. Men innan - som när det gäller affärer - definierar vi de mål som eftersträvas av deltagare i civila transaktioner av motsvarande typ. Behovet av att studera typerna av fastighetsvärde, samt att vända sig till en värderares tjänster, uppstår i följande huvudfall:
- det finns en transaktion med försäljning av en lägenhet, kontor, annan byggnad eller lokaler;
- värderade tillgångar i företaget;
- Skattegrundens storlek bestäms i form av fastighetsskatter.
Naturligtvis kan det i praktiken finnas fler skäl för fastighetsvärdering. I vissa fall blir det till exempel nödvändigt att bestämma typerna av uppskattade kostnader utöver de grundläggande förfarandena. Eller - som ett alternativ - att utvärdera fastigheter i syfte att överföra det för statliga behov.
Fastighetsvärderingsvärden
Vi noterade ovan att de viktigaste typerna av företagsvärde är marknad och investeringar. När det gäller fastigheter kan samma parametrar undersökas, men som regel finns dessutom ett antal andra. Nämligen objektets matrikkel- och försäkringsvärde. I vissa fall bestäms likvidation också. Vi har redan övervägt funktionerna för att bestämma marknads- och investeringsvärdet ovan. När det gäller fastigheter är de allmänna principerna och metoderna i deras form generellt lik de som används vid utvärderingen av ett företag. De är bara involverade när de är mer anpassade till specifikationerna på motsvarande marknad: "konkurrens" ersätts av "skick" (reparationsnivå, efterbehandlingsmaterial och dess kvalitet, etc.), "lönsamhet" - av den förväntade "prisökningen".
Låt oss nu undersöka hur beräkningen av siffror för matriser, försäkringar och likvidationsvärden utförs. Alla har några detaljer. Varje typ av bestämt värde från det listade kännetecknas av funktioner i aspekten av värderingsmetoder. Tänk på dem.
När det gäller fastighetsvärden på fastigheter, tar värderaren som bas de metoder som återspeglas i relevanta lagstiftningskällor, rekommendationer från finansministeriet och andra avdelningar som ansvarar för praktisk användning av relevant information om bostäder. I vissa fall kan kriterier som är specifika för att bestämma ett objekts marknadsvärde också användas. Olika tekniska dokumentationer kan studeras.
Om uppgiften är att bestämma det försäkrade värdet på fastigheter, styrs i detta fall som regel värderaren huvudsakligen av marknadsmetoder, men justeras för det faktiska innehållet i köp- och försäljningstransaktionen. Till exempel, om en person köper en lägenhet på en inteckning, kan bara lånebeloppet inkluderas i försäkringsvärdet. Och i det här fallet kan den lämpliga grunden för beräkning av beloppet enligt avtalet med försäkringsgivare vara lägre än om marknadsvärdet för lägenheten hade tagits i dess rena form.
En inteckning är ett exempel på ett marknadssegment där ett objekts restvärde kan vara praktiskt betydande för föremål för civilrättsliga transaktioner. Om till exempel en individ eller organisation inte kan uppfylla villkoren för att betala ett lån, kommer banken förmodligen att besluta att sälja den pantade fastigheten. Redan innan en lånetransaktion undertecknas kommer en finansinstitution förmodligen att vilja analysera utsikterna för projektets likvidationskomponent.
Vi noterar emellertid att vissa experter anser att det är olagligt att använda termen "restvärde" i förhållande till fastighetstransaktioner när de interagerar med banker. Faktum är att ett hypoteksavtal som standard inte innebär en obligatorisk överföring av lägenheten till bankens ägande - det är bara en säkerhetsåtgärd för ett lån. I sin rena form innebär likvidationsvärdet att beräkna det pris som ägaren till ett objekt (till exempel ett företag) kommer att kunna sälja sin egendom (säga på grund av företagets konkurs). Använd därför termen i fråga i förhållande till fastigheter och bör användas med försiktighet.
